Am 26. Oktober 2026 kamen beim vorgezogenen November-Stammtisch von ImmoHub RheinMain wieder Immobilieninteressierte, Eigentümer und Investoren im Weinhaus Wiedemann in Ginsheim-Gustavsburg zusammen.
Dieses Mal ging es um zwei Themen, die bei vermieteten Immobilien einen erheblichen Einfluss auf die steuerliche Betrachtung haben können: Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer.
Thomas Lehmann von Betongold Gutachten zeigte, worauf Immobilieninvestoren bei beiden Themen achten sollten und warum es sinnvoll ist, sich nicht erst nach dem Kauf mit Abschreibung und steuerlicher Gestaltung auseinanderzusetzen.
Networking, Tischbuffet und persönlicher Austausch beim vorgezogenen November-Stammtisch von ImmoHub RheinMain.
Praxiswissen mit Thomas Lehmann von Betongold Gutachten
Thomas Lehmann
Referent
Betongold Gutachten
Thomas Lehmann · Betongold Gutachten →Thomas Lehmann gab einen praxisnahen Einblick, wie Gebäudeanteil und Nutzungsdauer die Abschreibung einer vermieteten Immobilie beeinflussen können – und warum sich ein genauer Blick bereits vor dem Kauf lohnt.
Themen des Vortrags
- → Kaufpreisaufteilung bei Immobilien
- → Restnutzungsdauergutachten
- → AfA / Abschreibung
- → steuerliche Betrachtung von Immobilieninvestments
- → Immobilieninvestments besser analysieren
Warum die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien wichtig ist
Beim Kauf einer bebauten Immobilie besteht der Kaufpreis wirtschaftlich aus unterschiedlichen Bestandteilen. Für die Immobilien-Abschreibung ist vor allem relevant, welcher Anteil auf das Gebäude und welcher auf Grund und Boden entfällt.
Grund und Boden unterliegt nicht derselben Gebäudeabschreibung. Deshalb kann die Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude für die Bemessungsgrundlage der AfA einer Immobilie relevant sein: Je nachdem, wie hoch der Gebäudeanteil angesetzt wird, verändert sich der Betrag, der überhaupt abgeschrieben werden kann.
In der Praxis kann die Aufteilung zum Beispiel im Kaufvertrag oder über eine fachlich nachvollziehbare Bewertung – etwa ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten – begründet werden. Ob und wie das im Einzelfall anerkannt wird, hängt von den konkreten Umständen ab.
Mehr dazu: Kaufpreisaufteilung bei Betongold Gutachten
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Für Gebäude gelten steuerlich grundsätzlich typisierte Abschreibungszeiträume. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer der Immobilie relevant sein.
Ein entsprechender Nachweis kann über ein Restnutzungsdauergutachten (auch Nutzungsdauergutachten oder AfA-Gutachten genannt) erfolgen. Die tatsächliche Bewertung hängt immer vom konkreten Gebäude ab – etwa von Baujahr, Zustand und durchgeführten Modernisierungen.
Eine verkürzte Restnutzungsdauer ist also kein Automatismus, sondern das Ergebnis einer Einzelfallbetrachtung. Eine Anerkennung kann nicht garantiert werden.
Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer zusammengedacht
Beide Themen beantworten unterschiedliche Fragen. Vereinfacht gesagt:
- Kaufpreisaufteilung: Welcher Teil der Anschaffungskosten entfällt auf das Gebäude?
- Restnutzungsdauer: Über welchen Zeitraum wird der abschreibungsfähige Gebäudewert betrachtet?
Dadurch können beide Themen für Immobilieninvestoren wichtig sein, wenn sie die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie bewerten. Das ist eine bewusst vereinfachte Erklärung – die Details hängen vom Einzelfall ab.
Vertiefung im Ratgeber: AfA & Werbungskosten bei Immobilien
Immobilien richtig analysieren statt nur kaufen
Ein gutes Immobilieninvestment besteht nicht nur aus Kaufpreis, Miete und Finanzierungsrate. Wer langfristig investieren möchte, sollte auch diese Themen verstehen:
- → Kaufnebenkosten
- → Finanzierung
- → Cashflow
- → Gebäudeanteil
- → Abschreibung
- → Restnutzungsdauer
- → Rücklagen
- → Instandhaltung
- → steuerliche Auswirkungen
Der Abend hat gezeigt: Gute Immobilienentscheidungen entstehen, wenn man ein Objekt ganzheitlich betrachtet. Diese Faktoren können dabei helfen, Immobilien fundierter zu beurteilen.
Offizielle Arbeitshilfe
Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück bereit.
Hinweis: Dieser Rückblick dient der allgemeinen Information und fasst Inhalte der Veranstaltung zusammen. Er stellt keine individuelle Steuer-, Rechts-, Anlage- oder Finanzberatung dar. Ob eine bestimmte Kaufpreisaufteilung oder ein Restnutzungsdauergutachten im Einzelfall sinnvoll ist, sollte mit entsprechenden Fachpersonen geprüft werden.
Wissen direkt testen
Rund um den fachlichen Input konnten die Teilnehmer ihr Wissen in einem interaktiven Mentimeter-Quiz testen. Damit ging es nicht nur darum, einem Vortrag zuzuhören, sondern die behandelten Themen auch direkt zu reflektieren – ganz im Sinne von Netzwerken. Lernen. Inspirieren.
Mit Mentimeter wurde der Abend interaktiv: Die Teilnehmer konnten ihr Wissen und ihre Perspektiven direkt einbringen.
Fachlicher Input mit Oktoberfest-Flair
Neben dem Vortrag gehörte auch dieses Mal das gemeinsame Essen zum Stammtisch. Das leckere Tischbuffet war passend zum Oktoberfest-Thema gestaltet und wurde gemeinsam direkt an den Tischen gegessen – zum Abschluss gab es eine Nachspeise.
Schon während des Essens entstanden viele Gespräche, die den Abend auch diesmal ausgemacht haben.
Auch der süße Abschluss gehörte zum Tischbuffet – Dessert im Glas mit Beeren.
Networking gehört dazu
Nach dem fachlichen Teil ging der Austausch weiter. Beim ImmoHub RheinMain geht es bewusst nicht nur um Vorträge, sondern darum, Menschen aus dem Immobilienumfeld miteinander ins Gespräch zu bringen: Erfahrungen austauschen, Kontakte knüpfen, Immobilienfragen diskutieren und voneinander lernen.
Beim ImmoHub RheinMain treffen sich regelmäßig Menschen aus Wiesbaden, Mainz, Frankfurt und dem gesamten Rhein-Main-Gebiet, die sich mit Immobilien beschäftigen oder selbst investieren.
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