AfA & Werbungskosten
Abschreibung und absetzbare Kosten gehören zu den wichtigsten Steuerhebeln bei vermieteten Immobilien. Wer die Grundstruktur kennt, kann besser mit Steuerberatern kommunizieren – und fundierter entscheiden.
Lineare AfA: Grundstruktur
Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 2 % des Gebäudewertes pro Jahr über 50 Jahre. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 gilt für Neubauten (Fertigstellung ab 2023) eine erhöhte AfA von 3 %. Wichtig: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grundstückswert. Der Gebäudeanteil muss im Kaufvertrag dokumentiert oder gutachterlich ermittelt sein.
Erhöhte Abschreibung für Altbauten (§ 7h/7i EStG)
Für Objekte in Sanierungsgebieten (§ 7h) oder Baudenkmäler (§ 7i) gelten deutlich höhere Abschreibungssätze – in den ersten acht Jahren 9 %, in den folgenden vier Jahren 7 % der Sanierungskosten. Das kann die Steuerlast massiv senken, ist aber an strenge Voraussetzungen geknüpft (Bescheinigung der Gemeinde, vorab genehmigter Sanierungsplan).
Was als Werbungskosten absetzbar ist
Absetzbar sind u.a.: Schuldzinsen (nicht Tilgung), Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil), Verwaltungskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Fahrtkosten zur Immobilie, Steuerberatungskosten (anteilig), Kontoführungsgebühren, Insertionskosten für Mietsuche, Rechtsberatung bei Mietstreitigkeiten. Nicht absetzbar: Tilgung, privat genutzte Anteile bei gemischter Nutzung.
Kaufnebenkosten und Anschaffungskosten
Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) werden den Anschaffungskosten zugerechnet und erhöhen die AfA-Basis (Gebäudeanteil), sofern sie dem Gebäude zuzurechnen sind. Maklercourtage erhöht ebenfalls die Anschaffungskosten. Diese Kosten sind keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern fließen langfristig über die AfA in die Steuerrechnung ein.
Steuerplanung und Fachberatung
AfA-Gestaltung und Werbungskostenoptimierung sind keine Do-it-yourself-Themen. Fehler in der Ermittlung des Gebäudewerts, in der Zuordnung von Kosten oder bei der Nutzungsänderung können teuer werden. Dieser Abschnitt gibt Orientierung – für die konkrete Umsetzung ist ein auf Immobilien spezialisierter Steuerberater unersetzlich.
Dieser Ratgeber dient zur Orientierung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.