Mietrendite und Cashflow verstehen
Rendite und Cashflow klingen ähnlich, bedeuten aber unterschiedliche Dinge. Wer den Unterschied kennt, trifft Kaufentscheidungen auf einer sachlicheren Grundlage.
Bruttorendite: erster Anhaltspunkt
Die Bruttorendite ist schnell berechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Beispiel: 8.400 € Jahreskaltmiete ÷ 180.000 € Kaufpreis = 4,67 % Bruttorendite. Dieser Wert sagt noch nichts über den tatsächlichen Ertrag – er ist aber ein erster Vergleichswert zwischen Objekten.
Nettocashflow: was wirklich übrig bleibt
Vom Mietertrag gehen ab: Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil), Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Leerstandsrisiko, Steuer, und natürlich die Kreditrate. Was danach übrig bleibt – oder fehlt –, ist der monatliche Nettocashflow. Viele Objekte haben einen negativen Cashflow, werden aber trotzdem als Investition gehalten (z.B. wegen Tilgung, Steuereffekten, Wertsteigerung).
Wann ist ein Cashflow-Minus akzeptabel?
Ein negatives monatliches Ergebnis ist nicht automatisch ein Fehler. Wenn die Tilgung hoch ist, baust du Eigenkapital auf. Wenn die Lage stabil ist, kann Wertsteigerung die Lücke langfristig mehr als ausgleichen. Entscheidend: Du musst wissen, wie viel du monatlich drauflegst – und ob du das dauerhaft tragen kannst und willst.
Realistische Kalkulation aufbauen
Nimm als Mietansatz nicht den Wunschmietpreis, sondern den ortsüblichen Vergleichswert (Mietspiegel). Plane 4–6 Wochen Leerstand pro Jahr ein (ca. 1 Monatsmiete). Kalkuliere Instandhaltung mit mindestens 1 €/m²/Monat. Erst dann zeigt die Rechnung, was das Objekt tatsächlich kostet oder bringt.
Eigenkapitalrendite als Steuerungsgröße
Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Nettoertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Sie zeigt, wie effizient dein Kapital arbeitet – und ermöglicht den Vergleich mit anderen Anlageformen. Für Anfänger: Erst wenn du diese Zahl für ein Objekt ausrechnen kannst, hast du es wirklich durchdrungen.
Dieser Ratgeber dient zur Orientierung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.