Deal-Prozess & Due Diligence
Zwischen erstem Interesse und Notartermin liegt ein Prozess, der strukturiert ablaufen sollte. Wer hier sorgfältig vorgeht, vermeidet böse Überraschungen nach dem Kauf.
Welche Unterlagen du vor einem Angebot brauchst
Mindeststandard: Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 3 Monate), Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan, WEG-Protokolle der letzten 3–5 Jahre, aktuelle Nebenkostenabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage, Mietvertrag und aktuelle Miethöhe. Ohne diese Unterlagen sollte kein verbindliches Angebot abgegeben werden.
Besichtigung strukturiert angehen
Erste Besichtigung: Gesamteindruck, Lage, Aufwand grob einschätzen. Zweite Besichtigung (wenn Interesse besteht): mit Handwerker oder erfahrenem Bekannten, gezielt auf Feuchte, Schimmel, Fenster, Elektrik, Heizung. Fragen an den Verkäufer: Warum wird verkauft? Seit wann? Was wurde in den letzten 10 Jahren saniert? Gibt es bekannte Mängel?
Kaufpreis einordnen und verhandeln
Vergleiche den Angebotspreis mit aktuellen Transaktionsdaten (Gutachterausschuss, Portale, eigene Marktkenntnis). Ermittle den Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet 20-fache Jahresmiete. Je nach Region und Lage sind unterschiedliche Faktoren üblich – im Rhein-Main-Gebiet oft zwischen 22 und 32. Nutze Mängel und offene Punkte als sachliche Verhandlungsgrundlage.
Mietrechtliche Situation prüfen
Läuft ein laufender Mietvertrag? Wie lange wohnt der Mieter schon dort? Gibt es Rückstände oder Streitigkeiten? Wann wurde zuletzt die Miete erhöht – und wie weit liegt sie unter dem Mietspiegel? Eine Miete deutlich unter Marktniveau kann eine Chance sein (Mieterhöhungspotenzial) – oder eine Einschränkung, wenn Eigenbedarf schwer durchsetzbar wäre.
Notartermin und Abschluss
Der Notartermin ist kein Schnellschuss. Lies den Kaufvertragsentwurf vorab sorgfältig – am besten einige Tage vor dem Termin. Unklare Klauseln lieber durch den Notar erläutern lassen. Nach der Beurkundung läuft eine Frist bis zur Grunderwerbsteuerberechnung und dem Grundbucheintrag. Erst mit Eintragung im Grundbuch gehört die Immobilie dir.
Dieser Ratgeber dient zur Orientierung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.