Portfolio-Steuerung & KPIs
Wer mehrere Immobilien hält, braucht ein Steuerungssystem. Keine komplizierte Software – aber klare Kennzahlen, die regelmäßig überprüft werden. Hier die wichtigsten.
Warum Kennzahlen wichtig werden
Bei einem Objekt reicht Bauchgefühl. Ab drei oder vier Einheiten braucht man ein System. Wer nicht weiß, welches Objekt Geld kostet, welches trägt und wie sich das Gesamtportfolio entwickelt, trifft Entscheidungen ohne Grundlage. Kennzahlen schaffen Klarheit – und ermöglichen, gezielt zu steuern statt zu reagieren.
Cashflow pro Einheit
Der monatliche Nettocashflow je Objekt (Mieteinnahmen minus alle Kosten minus Kreditrate) ist die wichtigste operative Kennzahl. Er zeigt sofort: Welche Einheit verdient, welche kostet, wo Handlungsbedarf besteht. Auch Objekte mit negativem Cashflow können Teil einer sinnvollen Strategie sein – aber nur, wenn das bewusst entschieden und regelmäßig überprüft wird.
Eigenkapitalrendite (EKR)
Die EKR setzt den jährlichen Nettoertrag (nach Steuern, nach Tilgung) ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Sie erlaubt den Vergleich verschiedener Objekte untereinander – und den Vergleich mit alternativen Anlageformen. Formel: Jahresnettoertrag ÷ eingesetztes EK × 100. Achtung: Bei hohem Fremdkapitaleinsatz steigt die EKR – aber auch das Risiko.
Leerstandsquote und Mietausfallquote
Leerstandsquote: Anteil der Einheiten, die nicht vermietet sind. Mietausfallquote: nicht eingegangene Mieten (inkl. Zahlungsrückstände). Beide Werte zeigen, wie verlässlich das Portfolio tatsächlich Einnahmen generiert. Eine Quote über 5 % sollte Anlass zur Analyse sein: Liegt es an der Lage, am Zustand der Einheit, am Mietermanagement?
Gesamtverschuldungsgrad und Beleihungsauslauf
Der Gesamtverschuldungsgrad (Gesamtschulden ÷ Gesamtvermögen) zeigt, wie stark das Portfolio fremdfinanziert ist. Der Beleihungsauslauf (Kredit ÷ Marktwert je Objekt) ist der bankübliche Maßstab. Beide Kennzahlen zusammen zeigen, wie viel Spielraum du hast – für neue Finanzierungen, für Krisen, für Verhandlungen mit Banken.
Dieser Ratgeber dient zur Orientierung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.