Nachbeleihung & Eigenkapital freisetzen
Bestehende Immobilien können als Hebel für neue Käufe dienen – durch die gezielte Freisetzung von Eigenkapital per Nachbeleihung. Das ist ein mächtiges Instrument, das Verständnis der Mechanismen und Risiken voraussetzt.
Was Nachbeleihung bedeutet
Nachbeleihung (auch: Beleihungsaufstockung) bedeutet: Du erhöhst die bestehende Grundschuld auf einer bereits bezahlten oder teilbezahlten Immobilie, um frisches Kapital zu erhalten – ohne ein neues Objekt als Sicherheit zu stellen. Das freigesetzte Kapital kannst du für einen neuen Kauf, eine Sanierung oder andere Investitionen einsetzen.
Wann Nachbeleihung funktioniert
Voraussetzungen: ausreichend Eigenkapital in der Immobilie (Marktwert deutlich über der aktuellen Restschuld), positiver Cashflow oder stabiles Einkommen und Bereitschaft der Bank, die bestehende Grundschuld aufzustocken. Banken prüfen dabei erneut Bonität, Einkommen und den aktuellen Marktwert – ein aktuelles Gutachten oder eine Werteinschätzung kann hilfreich sein.
Beleihungsauslauf im Blick behalten
Entscheidend ist der Beleihungsauslauf nach der Aufstockung: Gesamtkredit ÷ Marktwert. Unter 60 % gibt es die besten Konditionen. Über 80 % wird es schwieriger und teurer. Wer durch Nachbeleihung auf über 80 % kommt, zahlt höhere Zinsen – was die Wirtschaftlichkeit des neu finanzierten Projekts belasten kann.
Steuerliche Aspekte
Die Schuldzinsen auf den nachbeleihten Anteil sind nur dann als Werbungskosten absetzbar, wenn das Kapital nachweislich für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eingesetzt wird. Wird das Kapital für private Zwecke genutzt, entfällt die Abzugsfähigkeit. Eine saubere Dokumentation des Verwendungszwecks ist daher essentiell.
Risiken und Grenzen
Nachbeleihung erhöht die Gesamtverschuldung und damit das Finanzierungsrisiko. Wer mehrere Objekte nachbeleiht, um neue Käufe zu finanzieren, baut Hebelstrukturen auf – die bei fallenden Mieten oder steigenden Zinsen unter Druck geraten können. Nachbeleihung ist ein nützliches Instrument, aber kein Allheilmittel für Eigenkapitalmangel.
Dieser Ratgeber dient zur Orientierung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.