Betrieb, Rücklagen & Hausgeld
Wer Immobilien im Bestand hält, muss die laufenden Kosten vollständig überblicken. Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen und WEG-Beschlüsse sind dabei keine Randthemen – sie bestimmen, ob ein Objekt tatsächlich das einbringt, was die Kalkulation versprochen hat.
Was das Hausgeld enthält – und was nicht
Das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung deckt laufende Kosten der Gemeinschaft: Versicherung, Hausmeister, allgemeiner Strom, Gartenpflege, Verwaltungsgebühren und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Nicht darin enthalten: dein eigener Verbrauch (Heizung, Wasser) und individuelle Reparaturen in der eigenen Einheit. Wichtig: Nicht der gesamte Hausgeld-Betrag ist auf den Mieter umlegbar.
Umlagefähige vs. nicht umlagefähige Kosten
Umlagefähig auf den Mieter (§ 2 BetrKV) sind z.B. Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllentsorgung, Hausmeister, Gebäudeversicherung. Nicht umlagefähig: Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklagen, Kontoführungsgebühren der WEG. Wer das nicht kennt, unterschätzt die laufenden Kosten, die aus dem Mietertrag gedeckt werden müssen.
Instandhaltungsrücklage richtig ansetzen
Die Rücklage in der WEG ist gesetzlich vorgesehen, aber oft zu niedrig dotiert. Für ein realistisches Bild: Als Eigentümer solltest du zusätzlich mindestens 1 €/m²/Monat selbst zurücklegen – unabhängig von dem, was die WEG anspart. Bei älteren Gebäuden oder absehbaren Sanierungen (Dach, Heizung, Fassade) eher 1,50–2 €/m².
WEG-Protokolle lesen und verstehen
Die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen zeigen, was in der Vergangenheit beschlossen wurde – und was diskutiert, aber aufgeschoben wurde. Erkennungszeichen für Probleme: aufgeschobene Sanierungen, Sonderumlagen, Streit über Verwalterwechsel, Klagen innerhalb der WEG. Diese Protokolle solltest du vor jedem Kauf lesen.
Sonderumlagen: unkalkulierter Kostenpunkt
Wenn die Rücklage nicht ausreicht, beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage. Das kann mehrere tausend Euro pro Einheit bedeuten – unabhängig vom eigenen Verschulden. Wer das nicht einplant, erlebt Überraschungen. Prüfe daher im Vorfeld: Wie hoch ist die aktuelle Rücklage? Gibt es bekannte, aber aufgeschobene Sanierungsbedarfe?
Dieser Ratgeber dient zur Orientierung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.