Kann ich mir eine Immobilie leisten?
Bevor du das erste Objekt besichtigst, lohnt es sich, die eigene finanzielle Ausgangslage klar zu verstehen. Nicht um entmutigt zu werden – sondern um mit realistischen Grundlagen in die Suche zu gehen.
Was Banken als Eigenkapital akzeptieren
Üblicherweise erwarten Banken 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital – zuzüglich der Kaufnebenkosten, die nicht mitfinanziert werden. Eigenkapital umfasst Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparverträge oder bereits vorhandene Immobilien. Nicht akzeptiert werden in der Regel geliehenes Kapital, kurzfristige Überbrückungskredite oder nicht nachweisbare Mittel.
Kreditrahmen realistisch einschätzen
Banken prüfen die sogenannte Tragbarkeit: Monatsrate nicht höher als 30–35 % des Nettoeinkommens. Als grober Richtwert: Pro 100.000 € Kredit entstehen bei 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung rund 460 € Monatsrate. Berechne daher zunächst, welchen Betrag du monatlich dauerhaft tragen kannst – und leite daraus den maximal sinnvollen Kreditbetrag ab.
Kaufnebenkosten nicht unterschätzen
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5–2 %) und ggf. Maklercourtage (bis 3,57 %) summieren sich schnell auf 10–15 % des Kaufpreises. Diese Kosten werden nicht finanziert und müssen vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden. Plane sie von Anfang an ein.
Monatliche Belastung vollständig durchrechnen
Die Rate allein genügt nicht. Rechne zusätzlich: Hausgeld / Betriebskosten (bei ETW meist 2–4 €/m²), Instandhaltungsrücklage (mind. 1 €/m² pro Monat), Verwaltergebühren, Leerstandsrisiko. Erst wenn all das vom Mietertrag gedeckt ist – oder bewusst aus dem eigenen Einkommen querfinanziert wird – ist die Rechnung vollständig.
Wann ist der Zeitpunkt richtig?
Es gibt keinen perfekten Zeitpunkt. Aber: Stabiles Einkommen, ausreichend Eigenkapital, Bereitschaft zur langfristigen Bindung und ein konkretes Objekt mit sauberer Kalkulation sind bessere Indikatoren als aktuelle Zinsprognosen. Wer wartet, bis alle Unsicherheiten verschwunden sind, wartet meistens zu lang.
Dieser Ratgeber dient zur Orientierung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.