Kaufnebenkosten & typische Anfängerfehler
Die häufigsten Fehler beim ersten Immobilienkauf entstehen nicht aus Unwissenheit, sondern aus unvollständiger Planung. Hier sind die wichtigsten Punkte, die du kennen solltest – bevor du eine Entscheidung triffst.
Was Kaufnebenkosten wirklich umfassen
Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein). In Hessen sind es 6 %. Notarkosten: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises (Beurkundung, Grundbucheintrag). Maklerprovision: in der Regel hälftig geteilt, bis zu 3,57 % für Käufer. Summiert entstehen so schnell 10–15 % Nebenkosten – die komplett aus Eigenkapital kommen müssen.
Fehler 1: Zu wenig Eigenkapital eingeplant
Viele Einsteiger unterschätzen die Nebenkosten oder planen sie nicht vollständig ein. Das Ergebnis: Entweder zu wenig Kapital für den Abschluss oder ein zu hoher Kredit, den die Bank ablehnt. Faustregel: Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital decken – und zusätzlich mindestens 10–20 % des Kaufpreises als EK mitbringen.
Fehler 2: Lage unterschätzt
Ein günstiger Kaufpreis kann trügen, wenn die Lage strukturell schwach ist – sinkende Bevölkerung, kein Arbeitsmarkt, schlechte Infrastruktur. Immobilien in wirtschaftlich stabilen Regionen (wie dem Rhein-Main-Gebiet) haben in der Regel eine verlässlichere Vermietbarkeit und Wertentwicklung als günstige Objekte in strukturschwachen Gegenden.
Fehler 3: Keine Rücklagen gebildet
Wer direkt nach dem Kauf keine Rücklage hat, ist bei der ersten Reparatur (Heizung, Dach, Fenster) sofort in der Defensive. Faustregel: Mindestens 1 €/m²/Monat als Instandhaltungsrücklage einplanen – unabhängig davon, was die WEG möglicherweise anspart. Bei Altbauten höher ansetzen.
Fehler 4: Kaufpreis nicht sorgfältig geprüft
Ein Angebot, das gut klingt, muss nicht gut kalkuliert sein. Vergleiche den Kaufpreis mit aktuellen Marktdaten (Preisspiegel, Gutachterausschuss, Portale). Hinterfrage, warum die Immobilie zu diesem Preis angeboten wird. Lass dir alle Unterlagen zeigen – Teilungserklärung, Protokolle, Nebenkostenabrechnung – bevor du ein verbindliches Angebot abgibst.
Dieser Ratgeber dient zur Orientierung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.